买房前，先列出每个买家的实际身份、现有住宅和未偿住房贷款，再把房价、印花税、法律费与入住后的支出放进同一份预算。现金、CPF Ordinary Account（OA）和贷款分别核准，按合同日期安排付款。共同购买、先买后卖或用信托持有，都可能改变需要先付的金额。

先列清买家、房产、贷款和付款日

每名买家各自准备一份记录：

• 购房当日的公民／PR 身份和国籍证明；不要把待批 PR 或所得税居民资格填成已获 PR。
• 在新加坡持有的住宅，包括部分产权、继承、赠与及信托受益权益；贷款记录另外列，已还清贷款的房产也不能漏掉。
• 现有债务、收入证明、可动用现金、OA 可用余额及必须保留的退休储蓄。
• 预计取得贷款、使用 CPF、出售旧房和收到退款的日期，以及合同要求的每笔付款日期。

IRAS 的 ABSD 看购房时的身份及住宅权益；MAS 的银行贷款上限看未偿住房贷款等条件。两份清单要分别做。已卖房是否从 ABSD 套数中扣除，要看是否已经订立有效出售合同，例如买家已接受 OTP，不能只凭房源已挂牌或卖家已发出 OTP 判断。IRAS：ABSD 身份、住宅计数与购房日期

买组屋先用 HDB Flat Eligibility（HFE）信确认购房、补助和 HDB 贷款结果；私人住宅或新 EC 的银行融资先问银行。列入预算的贷款，应以获批金额及放款条件为准。银行的原则批准（IPA）和正式贷款要约（Letter of Offer）是不同文件；选择银行贷款买新组屋，应在签 Agreement for Lease 前取得要约，买转售组屋则在行使 OTP 前取得。HDB：购房流程、HDB：住房贷款与要约时点

BSD：所有住宅买家先计算的基本印花税

住宅买方印花税 BSD 按 买价与市值较高者 逐档计算。2023 年 2 月 15 日起购买住宅适用以下档次；6% 只用于最高一档的剩余部分。IRAS：BSD 当前税表

家具券、赠车、租金保证等非现金优惠，不能从 BSD 计税买价扣除。可扣现金折扣也有文件、支付时点与市值条件，付款前让办理盖印者核清，避免直接拿广告中的“净价”报税。IRAS：优惠怎样影响 BSD

ABSD：身份与住宅计数可能带来额外税款

以下是 2023 年 4 月 27 日起 ，个人直接购买住宅、未适用减免时的 ABSD 税率。ABSD 另加在 BSD 之上，同样按买价与市值较高者计算。IRAS：ABSD 税率与适用身份

持工作、学生、家属准证或以访客身份停留，并不会因此取得 SC／PR 税率。所得税上的税务居民也可能仍是 ABSD 的外国买家；已经申请 PR，须按购房日实际获批身份判断。IRAS：按购房日确定身份

共同买家适用 其中最高的 ABSD 税率，对整套计税价值征收 ，不会按各人产权比例分别套低税率。持有一套住宅的小部分权益，在住宅计数中仍算一套；在国外的住宅不计入这个新加坡住宅计数。继承、赠与、受益权益及加购已有物业的产权，也要核税，不能只数最近亲自买过几套房。IRAS：共同购买与住宅权益计数

加购自己已持有物业的份额，并非当然免税。符合专门条件的 SC／PR，可能取得部分 ABSD 减免，例如 PR 加购自己唯一住宅的份额；BSD 仍须另核。办理前把所有产权及转让文件交给律师或盖印者，使用该交易对应的减免规则。IRAS：加购已有物业产权的减免

HDB、新 EC 与特定国籍的减免

HDB 批准购买组屋或开发商新 EC 后，符合条件的 ABSD 减免自动处理：购买者或共同购买者中有一名 SC，ABSD 全额减免；PR 购买 HDB 组屋的 ABSD 减到 5%。SERS 更换组屋另有减免。这个税务分支须以 HDB 已批准的购买为前提，私人二手 EC 不直接套开发商新 EC 的规则。IRAS：HDB 与开发商新 EC 的 ABSD 减免

冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士的国民或永久居民，以及 美国国民 ，可按自由贸易协定申请与 SC 相同的 ABSD 税务待遇；美国永久居民身份本身不在这个名单内。这项待遇不改变 SLA 的外国产权批准、HDB 的购房资格或 ICA 的居留身份。IRAS：FTA 下的 ABSD 减免与申请

夫妻先买后卖：核两个六个月期限

夫妻首次共同买住宅，若至少一人是 SC、只由夫妻两人购买，且两人各自没有住宅，可申请夫妻 ABSD 减免。第二套换屋的退款要求则包括：至少一名 SC、夫妻共同购买、购买时各人最多已有一套住宅，先缴 ABSD，并满足出售旧房、保持婚姻及新房产权、没有另购住宅等条件。IRAS：夫妻首次购房与换屋减免

换屋退款分别核对：

1. 卖旧房的期限 ：新房已完工，通常从购买日算六个月；购买时尚未完工，从 TOP 或 CSC 发出日中较早者算六个月。
2. 申请退款的期限 ：从旧房出售日算六个月。税务上的出售日期按接受 OTP／买卖协议等文件判断，不能自行换成收到尾款或交钥匙日。

符合 2023 年 7 月 2 日起新盖印表的处理条件、并已声明申请意图者，可能由 IRAS 自动处理退款；仍要核准对应条件、文件与进度。私人住宅换屋的预算先保留已缴 ABSD，收到退款后再把它计作可动用资金。亲子、朋友或未婚伴侣合买，不自动适用夫妻减免。IRAS：夫妻退款条件、日期与自动处理

单身 SC 长者换屋与信托持有

2024 年 2 月 16 日起购买第二套住宅， 55 岁或以上的单身 SC 另有换屋 ABSD 退款路径。须先缴税；每套旧房须由 55 岁或以上的单身 SC 独有，或只与同样合资格的规定近亲共持。所有买家也须符合上述年龄及身份条件，原房业主共同成为新房业主，新增买家须是合资格的父母、子女、兄弟姐妹或规定的继亲关系；各人购买时最多已有一套，并未另购住宅。新房购买时计税价值，要低于每一套旧房出售时以售价或市值较高者核得的价值。卖旧房的六个月，从新现房购买日或新楼花 TOP／CSC 中较早者起算；退款申请另从旧房出售日算六个月，新房产权不得在卖旧时改变。与年轻子女或不合资格亲属合买，不能只凭“长者搬小房”预期退款。IRAS：单身 SC 长者完整退款条件

个人购买住宅放入 living trust，当前须先缴 65% 的 ABSD（Trust） 。退款须在文件执行后六个月内申请，住宅须只为可识别的个人受益人持有：其受益权益在住宅转入信托时须已既得，且不得撤销、变更或受后续条件限制；享有 remainder／reversion（剩余／复归）权益的个人也被排除。只在以后毕业或满指定年龄才取得权益，不符合这种既得权益条件。若符合条件，退款按信托税款与受益人最高适用 ABSD 的差额处理。签署前由律师核信托文件、税款及产权规则，再备资金。IRAS：ABSD（Trust）减免

银行贷款：上限、现金和月供分别核

贷款占估值比例 LTV 是监管上限，银行会另评估收入、年龄、身份、信用与债务。个人银行住房贷款的下表适用于 2018 年 7 月 6 日起获发 OTP 的住宅交易；实际贷款和现金要求须从要约核清。MAS：LTV、最低现金与年限

贷款期限超过私人住宅 30 年、HDB 组屋 25 年，或贷款到借款人 65 岁之后，适用较低 LTV。银行贷款最长年限为 HDB 30 年、非 HDB 35 年；共同借款按收入加权平均年龄计算。首付中超过最低现金部分，仍须由获准 CPF 或现金补齐，不能因最低现金是 5% 就只备 5% 房价。MAS：年限与共同借款年龄

开发商代付法律费、印花税或其他折扣，可能要从银行用来计算的调整买价中扣除。这与 BSD 的优惠扣除规则不同，分别请银行和盖印者核算。MAS：银行须扣除的优惠

银行新购贷款通常还须核：

• TDSR 不超过 55% ：总月供含本次住房贷、车贷、学生贷、装修贷、信用卡等债务，除以符合规则的税前月收入；雇主 CPF 缴款不计入该收入。
• MSR 不超过 30% ：用于 HDB 住房贷款及尚未届满 MOP 的 EC 住房贷款，核所有物业贷款月供占税前月收入。
• 浮动收入和租金收入至少折减 30%；新申请住宅贷款用 4% 的评估利率下限或 thereafter interest rate 中较高者测试。这是偿付能力评估，不能当银行给你的实际利率。

银行可以采用更谨慎的标准。计划出售旧房，也不能只凭口头计划从债务中剔除旧房月供；MAS 规定对应的 HDB 承诺／批准文件、双方签妥的出售协议及税证，或已清偿贷款等条件。MAS：MSR／TDSR、MAS：债务、收入与换屋文件的计算规则

以家人加入融资时，还要核产权和债务责任。住宅贷款的借款人通常也须列在 OTP 买家及物业抵押文件中；因原借款人无法满足 TDSR 而加入帮助供款者，会作为共同借款人处理，也影响其以后住房贷款的 LTV。先请银行和律师确认各人角色，再决定购房名字。MAS：借款人与抵押人／担保人的要求

取得要约后，对照 Property Loan Fact Sheet 查利率类型、锁定期、以后利率、提前还贷／转贷费用及总月供。私人住宅使用银行贷款，不能使用 HDB 优惠住房贷款。HDB 贷款转到银行后，也不能再转回 HDB 贷款。MoneySense：怎样阅读住房贷款与转贷条件

HDB 贷款与新组屋的付款时点

HDB 优惠住房贷款有独立资格审核，包括至少一名 SC、收入、就业、既往 HDB 贷款次数、私人物业持有及处置等条件。PR 家庭或准证持有人不能只因可以向银行融资，就在预算中填 HDB 优惠贷。2026 年新收入上限须连同 HFE 申请日期核： 2026 年 8 月 24 日起申请 HFE 适用新上限；旧有效或处理中 HFE 是否重办，要按 Annex B 对应情况处理，重申也会改变收入评估期间。HDB：贷款资格概览、HDB：2026 收入上限表、HDB：新旧 HFE 的处理

HDB 贷款利率比当季 CPF OA 利率高 0.1 个百分点，按季度检视。贷款最高通常是新房价格的 75%，转售房则以价格与估值较低者为基数；贷款期取 25 年、到共同买家平均年龄 65 岁、或剩余租期减 20 年中的最短者，还要符合 MSR 和实际信贷评估。短租期住宅的实际贷款额也须由 HDB 核，CPF 计算器结果不能代替贷款批准。购房时每名买家可保留 OA 最多 S$20,000，其余可用 OA 按 HDB 要求用于房款；到取钥匙时财务情况变化，贷款仍可能调整。HDB：贷款金额、期限与 OA 使用

新组屋签 Agreement for Lease 时，现行 HDB 指南列 HDB 贷款首付为房价 10%，可用 CPF／现金；银行按 75% 或 55% LTV 提供贷款时，指南列签约首付为 20%，其中现金分别至少为房价 5% 或 10%。已有住房贷款等因素导致更低 LTV 者，按实际贷款要约另核现金和付款安排。签约阶段的付款与全程需要补足的房价差额是不同数字，另核自己是否适用分阶段首付安排，以及取钥匙时须付的余额。HDB：签租赁协议的首付时点

第二次使用 HDB 贷款，还须把卖旧房的 CPF 退款及规定部分现金所得用于新房，以减少贷款；HDB 指南说明可保留 S$25,000 或出售现金所得的 50%，取较高者。先让 HDB 确认本人的处置、付款及贷款安排，再决定旧房所得能留下多少。HDB：第二次贷款与旧房所得

CPF：OA 余额与住房可用额不同

有 CPF 的买家，要先看 OA 余额，再核住房限额、剩余租期、退休储蓄和付款项目。CPF 的住房用途包括获准房款、住房贷款、印花税及法律费。私人住宅购买使用 CPF，一般由律师向 CPF Board 申请；款项直接付给相应受款方，不能当作先取到个人账户的现金。CPF：住房可用项目、CPF：住房条款 A／B／C

房龄与贷款类型决定限额

下文 BRS 指 Basic Retirement Sum（基本退休存款），FRS 指 Full Retirement Sum（全额退休存款），按本人适用的退休储蓄要求核。

对 2019 年 5 月 10 日起购买的住宅，先看剩余租期能否覆盖 最年轻、使用 CPF 的业主到 95 岁 。满足该条件时，常见首套分支如下：CPF：首套限额图及 FAQ、CPF：完整限额条款

不能覆盖到 95 岁，CPF 用量会按规则减少；购房时剩余租期 20 年或以下不能使用 CPF 。使用 CPF Housing Usage Calculator 输入所有使用 CPF 的买家年龄、租期、房型与融资方式，再核结果。税款、法律费及规则中的升级费用不计入这个 CPF 住房限额；它们是否可以支付，仍须满足对应用途及可用余额。CPF：租期、限额与费用、CPF：短租期规则

第二套或以后使用 CPF 买房，须先保留规定退休储蓄：已用 CPF 购买的物业或本次购房中，有一套能覆盖本人到 95 岁，通常按 BRS；没有则按 FRS。之后卖掉那套能覆盖到 95 岁的房，也可能改为须保留 FRS。若新房将成为唯一使用 CPF 的物业，拟卖旧房者有对应六个月宽限，期间可暂不保留适用的 BRS／FRS：楼花从 TOP 发出日、现房从完成购买日起算。这个 CPF 时钟与 ABSD 退款时钟各按各的规则记录。CPF：多套物业、退休储蓄及换屋宽限

这些项目仍要备现金

• 组屋选房的 booking fee、OTP 的 option fee／订金，以及适用的 resale levy；私人住宅 option fee。签 Agreement for Lease 的首付另按前述贷款与付款安排处理。
• 转售房价超出 CPF 采用的买价与估值较低基数的部分，即需要自行准备的现金差额。
• 装修、维修、服务与保养费、物业税及其他 CPF 条款排除的项目。
• 银行最低现金首付、住房可用 CPF 不足部分，以及不能及时获准释放 CPF 的到期付款。

私人住宅已从个人资金付给开发商或卖家的款项，也不能一概要求 CPF 报销；买地重建等另有专门条款，先问律师及 CPF Board 再安排付款。CPF：HDB／私人住宅的可付与不可付项目

使用 CPF 供组屋，通常须申请 Home Protection Scheme（HPS），保险资格另行审核；因严重既往病未能获 HPS 保障者，仍可使用 CPF 支付住房月供。私人住宅保险需求另核，不能把 HPS 当作所有住宅共有的保障。CPF：HPS 申请与未获保障时的 CPF 使用

55 岁后仍可用 OA 供贷，但到 55 岁时退休账户的转入会影响 OA 可用额。准备继续供贷者，可提前申请保留 OA；继续工作的新 OA 缴款也可能用于房贷，须考虑 55 岁后分配率降低带来的现金差额。CPF：55 岁后继续偿还住房贷款

一份教学预算：把首付和税分开

以下是 教学虚构 ：一个人直接购买住宅，计税价值和贷款采用基数均为 S$1,000,000，没有现有住宅及住房贷款，也没有折扣；银行实际批准 75% 贷款，CPF 用量另获批准，暂不计法律、抵押税、装修和其他费用。

这样，SC 的房价差额加 BSD 为 S$274,600，PR 为 S$324,600，未享减免的外国个人为 S$874,600，再加未列的费用。没有获准 CPF 可用的买家，不能把表中的 S$200,000 当作 CPF 已解决的资金。若贷款只批较低额度，或估值低于买价，重新计算现金差额后再签约。IRAS：BSD、IRAS：ABSD、MAS：银行贷款和最低现金

换屋与以后出售：别把旧房售价全算作现金

卖房时先偿还未偿住房贷款，再处理应退 CPF。通常须退还用于住房的本金及累计利息；曾以房产补足退休储蓄者还可能须退质押金额。可登录 CPF 的 Home ownership dashboard，在 “What Happens If” 查看本人的退款数。部分 2013 年前已达到相关年龄及退休储蓄条件者有不同规定，按账户及详页核。CPF：本人出售／转让退款数

以市价出售、还贷后的售价不足全额退 CPF，一般不须用现金补差额；从买家先收到的 option fee 和 exercise fee 仍是售价的一部分，不能因为已经收进银行就全部留用。重新用 CPF 买下一套前，确认退款到账、退休储蓄及新房住房限额。CPF：出售退款及现金不足的处理

SSD 是出售时另核的卖方印花税。对较近的购买批次，税率如下；同一物业分期买入不同份额，要分别按各份取得日期判断。IRAS：SSD 的取得／出售日期与税表

SSD 按出售价格与出售时市值较高者计算。只是 2025 年 7 月 4 日前收到 OTP，之后才接受，仍须按实际取得日期核新规则。HDB 的 MOP 与 SSD 计时不同，特别安排获准出售也不当然免 SSD；继承、家庭转让或依法须处分等情况，查看对应取得日期及豁免条款。IRAS：没有过渡期、MOP 与 SSD 的区别

办理盖印、确认付款与保留记录

法律要求文件签署前盖印；已经签署，新加坡签署的文件在签署后 14 天内盖印可避免迟盖罚款，海外签署的则在新加坡收到后 30 天内办理。电子邮件、线上接受或电子签名也可能形成应盖印文件；执行地点及在新加坡查看、存储或带入电子文件，都可能影响期限。让律师或盖印者确认本次文件日期，别等交钥匙才开始算。IRAS：盖印期限、IRAS：电子文件的执行与收到日期

在 myTax Portal 的 Stamp Duty Login 办理，或由委托的本地代表盖印。外国个人没有 Singpass，可申请 Singpass Foreign user Account（SFA）或找本地代表；也可使用 Revenue House 的官方服务中心 e-kiosk。申请减免或退款时，一并备好已行使 OTP／买卖协议、身份、婚姻／家庭及出售旧房文件等本分支所需证据。减免的六个月申请期，不延长盖印和缴税期限。IRAS：e-Stamping 与没有 Singpass 的办理路径

保存已签文件、Document Reference Number、付款证明、Stamp Certificate 及减免／退款决定。证书可在 myTax Portal 的 Inbox → Stamp Duty，或 Records → Search Records/Cases 查询；网上可取本年及之前三年的证书，更早文件向当时盖印代表索取。IRAS：取回税证

按揭文件还可能产生 Mortgage Duty：普通抵押税为贷款额的 0.4%，上限 S$500；equitable mortgage 的税率不同。让律师在报价中列清法律服务、抵押税及其他支出，转贷也核新文件费用。IRAS：Mortgage Duty

入住后继续保留月供、服务与保养费、物业税、保险和维修预算。遇到贷款获批少于预计、CPF 无法如期释放或换屋时序错开，先向银行、HDB、CPF Board 与办理律师取得修订金额和日期，再协调合同；收入变化可能影响 HDB 最后放款。已经出现供款困难，尽早联系贷款机构讨论可行还款安排，同时核清改变期限或转贷后的费用及 CPF 通知要求。MoneySense：供款困难与贷款风险、HDB：放款前评估、CPF：贷款变化须通知