# 购房预算：税、现金、CPF 与住房贷款 > 按购房身份、共同买家、现有住宅与贷款计算印花税，核清现金和 CPF 能支付的项目，并安排付款、换屋及贷款受阻后的下一步。 --- LLMS 索引： [llms.txt](/llms.txt) --- 买房前，先列出每个买家的实际身份、现有住宅和未偿住房贷款，再把房价、印花税、法律费与入住后的支出放进同一份预算。现金、CPF Ordinary Account（OA）和贷款分别核准，按合同日期安排付款。共同购买、先买后卖或用信托持有，都可能改变需要先付的金额。 ## 先列清买家、房产、贷款和付款日 每名买家各自准备一份记录： - 购房当日的公民／PR 身份和国籍证明；不要把待批 PR 或所得税居民资格填成已获 PR。 - 在新加坡持有的住宅，包括部分产权、继承、赠与及信托受益权益；贷款记录另外列，已还清贷款的房产也不能漏掉。 - 现有债务、收入证明、可动用现金、OA 可用余额及必须保留的退休储蓄。 - 预计取得贷款、使用 CPF、出售旧房和收到退款的日期，以及合同要求的每笔付款日期。 IRAS 的 ABSD 看购房时的身份及住宅权益；MAS 的银行贷款上限看未偿住房贷款等条件。两份清单要分别做。已卖房是否从 ABSD 套数中扣除，要看是否已经订立有效出售合同，例如买家已接受 OTP，不能只凭房源已挂牌或卖家已发出 OTP 判断。[IRAS：ABSD 身份、住宅计数与购房日期](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/additional-buyer's-stamp-duty-(absd)) 买组屋先用 HDB Flat Eligibility（HFE）信确认购房、补助和 HDB 贷款结果；私人住宅或新 EC 的银行融资先问银行。列入预算的贷款，应以获批金额及放款条件为准。银行的原则批准（IPA）和正式贷款要约（Letter of Offer）是不同文件；选择银行贷款买新组屋，应在签 Agreement for Lease 前取得要约，买转售组屋则在行使 OTP 前取得。[HDB：购房流程](https://www.mynicehome.gov.sg/get-started/hdb-buying-guide/)、[HDB：住房贷款与要约时点](https://www.mynicehome.gov.sg/get-started/hdb-loans-guide/) ## BSD：所有住宅买家先计算的基本印花税 住宅买方印花税 BSD 按 **买价与市值较高者** 逐档计算。2023 年 2 月 15 日起购买住宅适用以下档次；6% 只用于最高一档的剩余部分。[IRAS：BSD 当前税表](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/buyer's-stamp-duty-(bsd)) | 计税价值的一段 | 该段税率 | | --- | --- | | 首 S$180,000 | 1% | | 再 S$180,000 | 2% | | 再 S$640,000 | 3% | | 再 S$500,000 | 4% | | 再 S$1,500,000 | 5% | | 余下金额 | 6% | 家具券、赠车、租金保证等非现金优惠，不能从 BSD 计税买价扣除。可扣现金折扣也有文件、支付时点与市值条件，付款前让办理盖印者核清，避免直接拿广告中的“净价”报税。[IRAS：优惠怎样影响 BSD](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/buyer's-stamp-duty-(bsd)) ## ABSD：身份与住宅计数可能带来额外税款 以下是 **2023 年 4 月 27 日起** ，个人直接购买住宅、未适用减免时的 ABSD 税率。ABSD 另加在 BSD 之上，同样按买价与市值较高者计算。[IRAS：ABSD 税率与适用身份](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/additional-buyer's-stamp-duty-(absd)) | 买家的实际身份 | 第一套 | 第二套 | 第三套及以后 | | --- | --- | --- | --- | | 新加坡公民（SC） | 0% | 20% | 30% | | 新加坡永久居民（PR） | 5% | 30% | 35% | | 外国个人 | 60% | 60% | 60% | 持工作、学生、家属准证或以访客身份停留，并不会因此取得 SC／PR 税率。所得税上的税务居民也可能仍是 ABSD 的外国买家；已经申请 PR，须按购房日实际获批身份判断。[IRAS：按购房日确定身份](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/additional-buyer's-stamp-duty-(absd)) 共同买家适用 **其中最高的 ABSD 税率，对整套计税价值征收** ，不会按各人产权比例分别套低税率。持有一套住宅的小部分权益，在住宅计数中仍算一套；在国外的住宅不计入这个新加坡住宅计数。继承、赠与、受益权益及加购已有物业的产权，也要核税，不能只数最近亲自买过几套房。[IRAS：共同购买与住宅权益计数](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/additional-buyer's-stamp-duty-(absd)) 加购自己已持有物业的份额，并非当然免税。符合专门条件的 SC／PR，可能取得部分 ABSD 减免，例如 PR 加购自己唯一住宅的份额；BSD 仍须另核。办理前把所有产权及转让文件交给律师或盖印者，使用该交易对应的减免规则。[IRAS：加购已有物业产权的减免](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/appeals-refunds-reliefs-and-remissions/common-stamp-duty-remissions-and-reliefs-for-property/acquisition-of-additional-interest-in-property-which-buyer-has-interest) ### HDB、新 EC 与特定国籍的减免 HDB 批准购买组屋或开发商新 EC 后，符合条件的 ABSD 减免自动处理：购买者或共同购买者中有一名 SC，ABSD 全额减免；PR 购买 HDB 组屋的 ABSD 减到 5%。SERS 更换组屋另有减免。这个税务分支须以 HDB 已批准的购买为前提，私人二手 EC 不直接套开发商新 EC 的规则。[IRAS：HDB 与开发商新 EC 的 ABSD 减免](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/appeals-refunds-reliefs-and-remissions/common-stamp-duty-remissions-and-reliefs-for-property/Acquisition-of-HDB-Flats-and-new-Executive-Condominium-(EC)-Units) 冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士的国民或永久居民，以及 **美国国民** ，可按自由贸易协定申请与 SC 相同的 ABSD 税务待遇；美国永久居民身份本身不在这个名单内。这项待遇不改变 SLA 的外国产权批准、HDB 的购房资格或 ICA 的居留身份。[IRAS：FTA 下的 ABSD 减免与申请](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/appeals-refunds-reliefs-and-remissions/common-stamp-duty-remissions-and-reliefs-for-property/foreigners-eligible-for-absd-remission-under-free-trade-agreements-(ftas)) ### 夫妻先买后卖：核两个六个月期限 夫妻首次共同买住宅，若至少一人是 SC、只由夫妻两人购买，且两人各自没有住宅，可申请夫妻 ABSD 减免。第二套换屋的退款要求则包括：至少一名 SC、夫妻共同购买、购买时各人最多已有一套住宅，先缴 ABSD，并满足出售旧房、保持婚姻及新房产权、没有另购住宅等条件。[IRAS：夫妻首次购房与换屋减免](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/appeals-refunds-reliefs-and-remissions/common-stamp-duty-remissions-and-reliefs-for-property/remission-of-absd-for-a-married-couple) 换屋退款分别核对： 1. **卖旧房的期限** ：新房已完工，通常从购买日算六个月；购买时尚未完工，从 TOP 或 CSC 发出日中较早者算六个月。 2. **申请退款的期限** ：从旧房出售日算六个月。税务上的出售日期按接受 OTP／买卖协议等文件判断，不能自行换成收到尾款或交钥匙日。 符合 2023 年 7 月 2 日起新盖印表的处理条件、并已声明申请意图者，可能由 IRAS 自动处理退款；仍要核准对应条件、文件与进度。私人住宅换屋的预算先保留已缴 ABSD，收到退款后再把它计作可动用资金。亲子、朋友或未婚伴侣合买，不自动适用夫妻减免。[IRAS：夫妻退款条件、日期与自动处理](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/appeals-refunds-reliefs-and-remissions/common-stamp-duty-remissions-and-reliefs-for-property/remission-of-absd-for-a-married-couple) ### 单身 SC 长者换屋与信托持有 2024 年 2 月 16 日起购买第二套住宅， **55 岁或以上的单身 SC** 另有换屋 ABSD 退款路径。须先缴税；每套旧房须由 55 岁或以上的单身 SC 独有，或只与同样合资格的规定近亲共持。所有买家也须符合上述年龄及身份条件，原房业主共同成为新房业主，新增买家须是合资格的父母、子女、兄弟姐妹或规定的继亲关系；各人购买时最多已有一套，并未另购住宅。新房购买时计税价值，要低于每一套旧房出售时以售价或市值较高者核得的价值。卖旧房的六个月，从新现房购买日或新楼花 TOP／CSC 中较早者起算；退款申请另从旧房出售日算六个月，新房产权不得在卖旧时改变。与年轻子女或不合资格亲属合买，不能只凭“长者搬小房”预期退款。[IRAS：单身 SC 长者完整退款条件](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/appeals-refunds-reliefs-and-remissions/common-stamp-duty-remissions-and-reliefs-for-property/absd-concession-for-single-singapore-citizen-(sc)-seniors) 个人购买住宅放入 living trust，当前须先缴 **65% 的 ABSD（Trust）** 。退款须在文件执行后六个月内申请，住宅须只为可识别的个人受益人持有：其受益权益在住宅转入信托时须已既得，且不得撤销、变更或受后续条件限制；享有 remainder／reversion（剩余／复归）权益的个人也被排除。只在以后毕业或满指定年龄才取得权益，不符合这种既得权益条件。若符合条件，退款按信托税款与受益人最高适用 ABSD 的差额处理。签署前由律师核信托文件、税款及产权规则，再备资金。[IRAS：ABSD（Trust）减免](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/appeals-refunds-reliefs-and-remissions/common-stamp-duty-remissions-and-reliefs-for-property/remission-of-absd-(trust)) ## 银行贷款：上限、现金和月供分别核 贷款占估值比例 LTV 是监管上限，银行会另评估收入、年龄、身份、信用与债务。个人银行住房贷款的下表适用于 2018 年 7 月 6 日起获发 OTP 的住宅交易；实际贷款和现金要求须从要约核清。[MAS：LTV、最低现金与年限](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/loan-tenure-and-loan-to-value-limits) | 未偿住房贷款数 | 一般 LTV 上限 | 较低 LTV 上限 | 最低现金首付 | | --- | --- | --- | --- | | 没有 | 75% | 55% | 75% 档至少 5%；55% 档至少 10% | | 一笔 | 45% | 25% | 至少 25% | | 两笔或以上 | 35% | 15% | 至少 25% | 贷款期限超过私人住宅 30 年、HDB 组屋 25 年，或贷款到借款人 65 岁之后，适用较低 LTV。银行贷款最长年限为 HDB 30 年、非 HDB 35 年；共同借款按收入加权平均年龄计算。首付中超过最低现金部分，仍须由获准 CPF 或现金补齐，不能因最低现金是 5% 就只备 5% 房价。[MAS：年限与共同借款年龄](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/loan-tenure-and-loan-to-value-limits) 开发商代付法律费、印花税或其他折扣，可能要从银行用来计算的调整买价中扣除。这与 BSD 的优惠扣除规则不同，分别请银行和盖印者核算。[MAS：银行须扣除的优惠](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/deducting-discounts-rebates-or-benefits) 银行新购贷款通常还须核： - **TDSR 不超过 55%** ：总月供含本次住房贷、车贷、学生贷、装修贷、信用卡等债务，除以符合规则的税前月收入；雇主 CPF 缴款不计入该收入。 - **MSR 不超过 30%** ：用于 HDB 住房贷款及尚未届满 MOP 的 EC 住房贷款，核所有物业贷款月供占税前月收入。 - 浮动收入和租金收入至少折减 30%；新申请住宅贷款用 4% 的评估利率下限或 thereafter interest rate 中较高者测试。这是偿付能力评估，不能当银行给你的实际利率。 银行可以采用更谨慎的标准。计划出售旧房，也不能只凭口头计划从债务中剔除旧房月供；MAS 规定对应的 HDB 承诺／批准文件、双方签妥的出售协议及税证，或已清偿贷款等条件。[MAS：MSR／TDSR](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/msr-and-tdsr-rules)、[MAS：债务、收入与换屋文件的计算规则](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/tdsr-for-property-loans/calculating-tdsr) 以家人加入融资时，还要核产权和债务责任。住宅贷款的借款人通常也须列在 OTP 买家及物业抵押文件中；因原借款人无法满足 TDSR 而加入帮助供款者，会作为共同借款人处理，也影响其以后住房贷款的 LTV。先请银行和律师确认各人角色，再决定购房名字。[MAS：借款人与抵押人／担保人的要求](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/borrower-mortgagor-guarantor-borrower-requirements) 取得要约后，对照 Property Loan Fact Sheet 查利率类型、锁定期、以后利率、提前还贷／转贷费用及总月供。私人住宅使用银行贷款，不能使用 HDB 优惠住房贷款。HDB 贷款转到银行后，也不能再转回 HDB 贷款。[MoneySense：怎样阅读住房贷款与转贷条件](https://www.moneysense.gov.sg/how-home-loans-work/) ## HDB 贷款与新组屋的付款时点 HDB 优惠住房贷款有独立资格审核，包括至少一名 SC、收入、就业、既往 HDB 贷款次数、私人物业持有及处置等条件。PR 家庭或准证持有人不能只因可以向银行融资，就在预算中填 HDB 优惠贷。2026 年新收入上限须连同 HFE 申请日期核： **2026 年 8 月 24 日起申请 HFE** 适用新上限；旧有效或处理中 HFE 是否重办，要按 Annex B 对应情况处理，重申也会改变收入评估期间。[HDB：贷款资格概览](https://www.mynicehome.gov.sg/get-started/hdb-loans-guide/)、[HDB：2026 收入上限表](https://www.hdb.gov.sg/-/media/hdb-pulse/news/2026/increase-in-income-ceilings-and-greater-support-for-families-with-children/Annex-A.pdf)、[HDB：新旧 HFE 的处理](https://www.hdb.gov.sg/-/media/hdb-pulse/news/2026/increase-in-income-ceilings-and-greater-support-for-families-with-children/Annex-B.pdf) HDB 贷款利率比当季 CPF OA 利率高 0.1 个百分点，按季度检视。贷款最高通常是新房价格的 75%，转售房则以价格与估值较低者为基数；贷款期取 25 年、到共同买家平均年龄 65 岁、或剩余租期减 20 年中的最短者，还要符合 MSR 和实际信贷评估。短租期住宅的实际贷款额也须由 HDB 核，CPF 计算器结果不能代替贷款批准。购房时每名买家可保留 OA 最多 S$20,000，其余可用 OA 按 HDB 要求用于房款；到取钥匙时财务情况变化，贷款仍可能调整。[HDB：贷款金额、期限与 OA 使用](https://www.mynicehome.gov.sg/get-started/hdb-loans-guide/) 新组屋签 Agreement for Lease 时，现行 HDB 指南列 HDB 贷款首付为房价 10%，可用 CPF／现金；银行按 75% 或 55% LTV 提供贷款时，指南列签约首付为 20%，其中现金分别至少为房价 5% 或 10%。已有住房贷款等因素导致更低 LTV 者，按实际贷款要约另核现金和付款安排。签约阶段的付款与全程需要补足的房价差额是不同数字，另核自己是否适用分阶段首付安排，以及取钥匙时须付的余额。[HDB：签租赁协议的首付时点](https://www.mynicehome.gov.sg/get-started/hdb-loans-guide/) 第二次使用 HDB 贷款，还须把卖旧房的 CPF 退款及规定部分现金所得用于新房，以减少贷款；HDB 指南说明可保留 S$25,000 或出售现金所得的 50%，取较高者。先让 HDB 确认本人的处置、付款及贷款安排，再决定旧房所得能留下多少。[HDB：第二次贷款与旧房所得](https://www.mynicehome.gov.sg/get-started/hdb-loans-guide/) ## CPF：OA 余额与住房可用额不同 有 CPF 的买家，要先看 OA 余额，再核住房限额、剩余租期、退休储蓄和付款项目。CPF 的住房用途包括获准房款、住房贷款、印花税及法律费。私人住宅购买使用 CPF，一般由律师向 CPF Board 申请；款项直接付给相应受款方，不能当作先取到个人账户的现金。[CPF：住房可用项目](https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership/using-your-cpf-to-buy-a-home)、[CPF：住房条款 A／B／C](https://www.cpf.gov.sg/member/tnc/t-c-for-use-of-cpf-under-cpf-housing-scheme) ### 房龄与贷款类型决定限额 下文 BRS 指 Basic Retirement Sum（基本退休存款），FRS 指 Full Retirement Sum（全额退休存款），按本人适用的退休储蓄要求核。 对 2019 年 5 月 10 日起购买的住宅，先看剩余租期能否覆盖 **最年轻、使用 CPF 的业主到 95 岁** 。满足该条件时，常见首套分支如下：[CPF：首套限额图及 FAQ](https://www.cpf.gov.sg/service/article/how-much-cpf-savings-can-i-use-for-my-property-purchase)、[CPF：完整限额条款](https://www.cpf.gov.sg/member/tnc/t-c-for-use-of-cpf-under-cpf-housing-scheme) | 首套住房及融资方式 | CPF 使用上限的主要分支 | | --- | --- | | 直接向 HDB 买新房，使用 HDB 贷款 | 按获准房款／贷款，可用 OA 支付 HDB 贷款 | | 转售组屋，使用 HDB 贷款 | 先到买价与估值较低者；留足相应 BRS 后，仍欠住房贷可继续用 OA 供贷 | | 银行贷款购买组屋或私人住宅 | 先到买价与估值较低者；留足相应 BRS、仍欠住房贷时，可再增加该基数的 20%，之后不能继续用 CPF | | 不贷款购买转售组屋或私人住宅 | 按住房可用限额及实际可用 OA 核，不因为没有贷款就取消限额 | 不能覆盖到 95 岁，CPF 用量会按规则减少；购房时剩余租期 **20 年或以下不能使用 CPF** 。使用 [CPF Housing Usage Calculator](https://www.cpf.gov.sg/member/tools-and-services/calculators/cpf-housing-usage) 输入所有使用 CPF 的买家年龄、租期、房型与融资方式，再核结果。税款、法律费及规则中的升级费用不计入这个 CPF 住房限额；它们是否可以支付，仍须满足对应用途及可用余额。[CPF：租期、限额与费用](https://www.cpf.gov.sg/service/article/how-much-cpf-savings-can-i-use-for-my-property-purchase)、[CPF：短租期规则](https://www.cpf.gov.sg/member/tnc/t-c-for-use-of-cpf-under-cpf-housing-scheme) 第二套或以后使用 CPF 买房，须先保留规定退休储蓄：已用 CPF 购买的物业或本次购房中，有一套能覆盖本人到 95 岁，通常按 BRS；没有则按 FRS。之后卖掉那套能覆盖到 95 岁的房，也可能改为须保留 FRS。若新房将成为唯一使用 CPF 的物业，拟卖旧房者有对应六个月宽限，期间可暂不保留适用的 BRS／FRS：楼花从 TOP 发出日、现房从完成购买日起算。这个 CPF 时钟与 ABSD 退款时钟各按各的规则记录。[CPF：多套物业、退休储蓄及换屋宽限](https://www.cpf.gov.sg/member/tnc/t-c-for-use-of-cpf-under-cpf-housing-scheme) ### 这些项目仍要备现金 - 组屋选房的 booking fee、OTP 的 option fee／订金，以及适用的 resale levy；私人住宅 option fee。签 Agreement for Lease 的首付另按前述贷款与付款安排处理。 - 转售房价超出 CPF 采用的买价与估值较低基数的部分，即需要自行准备的现金差额。 - 装修、维修、服务与保养费、物业税及其他 CPF 条款排除的项目。 - 银行最低现金首付、住房可用 CPF 不足部分，以及不能及时获准释放 CPF 的到期付款。 私人住宅已从个人资金付给开发商或卖家的款项，也不能一概要求 CPF 报销；买地重建等另有专门条款，先问律师及 CPF Board 再安排付款。[CPF：HDB／私人住宅的可付与不可付项目](https://www.cpf.gov.sg/member/tnc/t-c-for-use-of-cpf-under-cpf-housing-scheme) 使用 CPF 供组屋，通常须申请 Home Protection Scheme（HPS），保险资格另行审核；因严重既往病未能获 HPS 保障者，仍可使用 CPF 支付住房月供。私人住宅保险需求另核，不能把 HPS 当作所有住宅共有的保障。[CPF：HPS 申请与未获保障时的 CPF 使用](https://www.cpf.gov.sg/service/article/do-i-need-to-be-insured-under-home-protection-scheme) 55 岁后仍可用 OA 供贷，但到 55 岁时退休账户的转入会影响 OA 可用额。准备继续供贷者，可提前申请保留 OA；继续工作的新 OA 缴款也可能用于房贷，须考虑 55 岁后分配率降低带来的现金差额。[CPF：55 岁后继续偿还住房贷款](https://www.cpf.gov.sg/service/article/can-i-use-my-cpf-savings-to-pay-for-my-housing-loan-after-i-turn-55) ## 一份教学预算：把首付和税分开 以下是 **教学虚构** ：一个人直接购买住宅，计税价值和贷款采用基数均为 S$1,000,000，没有现有住宅及住房贷款，也没有折扣；银行实际批准 75% 贷款，CPF 用量另获批准，暂不计法律、抵押税、装修和其他费用。 | 项目 | 金额 | | --- | --- | | 银行贷款 75% | S$750,000 | | 房价差额 25% | S$250,000 | | 差额中最低现金 5% | S$50,000 | | 其余房价差额，可由获准 CPF／现金支付 | S$200,000 | | BSD：1,800＋3,600＋19,200 | S$24,600 | | 首套 SC 的 ABSD，未另适用特殊交易 | S$0 | | 首套 PR 的 ABSD，未适用减免 | S$50,000 | | 外国个人 ABSD，未适用减免 | S$600,000 | 这样，SC 的房价差额加 BSD 为 S$274,600，PR 为 S$324,600，未享减免的外国个人为 S$874,600，再加未列的费用。没有获准 CPF 可用的买家，不能把表中的 S$200,000 当作 CPF 已解决的资金。若贷款只批较低额度，或估值低于买价，重新计算现金差额后再签约。[IRAS：BSD](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/buyer's-stamp-duty-(bsd))、[IRAS：ABSD](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/additional-buyer's-stamp-duty-(absd))、[MAS：银行贷款和最低现金](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/loan-tenure-and-loan-to-value-limits) ## 换屋与以后出售：别把旧房售价全算作现金 卖房时先偿还未偿住房贷款，再处理应退 CPF。通常须退还用于住房的本金及累计利息；曾以房产补足退休储蓄者还可能须退质押金额。可登录 CPF 的 Home ownership dashboard，在 “What Happens If” 查看本人的退款数。部分 2013 年前已达到相关年龄及退休储蓄条件者有不同规定，按账户及详页核。[CPF：本人出售／转让退款数](https://www.cpf.gov.sg/service/article/how-much-do-i-need-to-refund-to-my-cpf-account-when-selling-transferring-my-property) 以市价出售、还贷后的售价不足全额退 CPF，一般不须用现金补差额；从买家先收到的 option fee 和 exercise fee 仍是售价的一部分，不能因为已经收进银行就全部留用。重新用 CPF 买下一套前，确认退款到账、退休储蓄及新房住房限额。[CPF：出售退款及现金不足的处理](https://www.cpf.gov.sg/member/tnc/t-c-for-use-of-cpf-under-cpf-housing-scheme) SSD 是出售时另核的卖方印花税。对较近的购买批次，税率如下；同一物业分期买入不同份额，要分别按各份取得日期判断。[IRAS：SSD 的取得／出售日期与税表](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/selling-or-disposing-property/seller's-stamp-duty-(ssd)-for-residential-property) | 原购买日期 | 持有不超过一年 | 超一年至两年 | 超两年至三年 | 超三年至四年 | 超四年 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 2017-03-11 至 2025-07-03 | 12% | 8% | 4% | 不征 SSD | 不征 SSD | | 2025-07-04 起 | 16% | 12% | 8% | 4% | 不征 SSD | SSD 按出售价格与出售时市值较高者计算。只是 2025 年 7 月 4 日前收到 OTP，之后才接受，仍须按实际取得日期核新规则。HDB 的 MOP 与 SSD 计时不同，特别安排获准出售也不当然免 SSD；继承、家庭转让或依法须处分等情况，查看对应取得日期及豁免条款。[IRAS：没有过渡期、MOP 与 SSD 的区别](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/selling-or-disposing-property/seller's-stamp-duty-(ssd)-for-residential-property) ## 办理盖印、确认付款与保留记录 法律要求文件签署前盖印；已经签署，新加坡签署的文件在签署后 14 天内盖印可避免迟盖罚款，海外签署的则在新加坡收到后 30 天内办理。电子邮件、线上接受或电子签名也可能形成应盖印文件；执行地点及在新加坡查看、存储或带入电子文件，都可能影响期限。让律师或盖印者确认本次文件日期，别等交钥匙才开始算。[IRAS：盖印期限](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/paying-stamp-duty/when-to-pay-stamp-duty)、[IRAS：电子文件的执行与收到日期](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/basics-of-stamp-duty-for-property/learning-the-basics-for-properties) 在 myTax Portal 的 Stamp Duty Login 办理，或由委托的本地代表盖印。外国个人没有 Singpass，可申请 Singpass Foreign user Account（SFA）或找本地代表；也可使用 Revenue House 的官方服务中心 e-kiosk。申请减免或退款时，一并备好已行使 OTP／买卖协议、身份、婚姻／家庭及出售旧房文件等本分支所需证据。减免的六个月申请期，不延长盖印和缴税期限。[IRAS：e-Stamping 与没有 Singpass 的办理路径](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/basics-of-stamp-duty-for-property/e-stamping-and-where-to-e-stamp-documents) 保存已签文件、Document Reference Number、付款证明、Stamp Certificate 及减免／退款决定。证书可在 myTax Portal 的 Inbox → Stamp Duty，或 Records → Search Records/Cases 查询；网上可取本年及之前三年的证书，更早文件向当时盖印代表索取。[IRAS：取回税证](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/basics-of-stamp-duty-for-property/how-do-i-retrieve-my-stamp-certificate) 按揭文件还可能产生 Mortgage Duty：普通抵押税为贷款额的 0.4%，上限 S$500；equitable mortgage 的税率不同。让律师在报价中列清法律服务、抵押税及其他支出，转贷也核新文件费用。[IRAS：Mortgage Duty](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/mortgage-duty) 入住后继续保留月供、服务与保养费、物业税、保险和维修预算。遇到贷款获批少于预计、CPF 无法如期释放或换屋时序错开，先向银行、HDB、CPF Board 与办理律师取得修订金额和日期，再协调合同；收入变化可能影响 HDB 最后放款。已经出现供款困难，尽早联系贷款机构讨论可行还款安排，同时核清改变期限或转贷后的费用及 CPF 通知要求。[MoneySense：供款困难与贷款风险](https://www.moneysense.gov.sg/how-home-loans-work/)、[HDB：放款前评估](https://www.mynicehome.gov.sg/get-started/hdb-loans-guide/)、[CPF：贷款变化须通知](https://www.cpf.gov.sg/member/tnc/t-c-for-use-of-cpf-under-cpf-housing-scheme) --- 反链： - [买私人住宅：产权批准、合同与交房](/book/life/housing/buying-private/) - [房产税、自住优惠与出租所得](/book/work/tax/property-tax/) - [中英术语与本地用语](/docs/glossary/) - [永久居民 PR](/docs/profiles/pr/)