# 房产税、自住优惠与出租所得 > 核对房产年值、自住税率与2026回扣，办理出租或搬出通知、缴款与估值异议，并按实际费用或推定费用申报租金所得。 --- LLMS 索引： [llms.txt](/llms.txt) --- 收到房产税单，先核房产地址、年值（Annual Value，AV）、自住或非自住税率、生效期间和付款期限。自住、出租和空置都会产生房产税责任；有出租收入时，还要在个人所得税中申报租金净所得。搬出、整套出租、重新自住或出售前，把税率变更、通知和缴款一并安排。[IRAS：房产税责任](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/payments)、[出租物业](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/your-situation/renting-out-my-property)、[租金所得](https://www.iras.gov.sg/taxes/individual-income-tax/basics-of-individual-income-tax/what-is-taxable-what-is-not/income-from-property-rented-out) ## 先确认物业、业主和联系人 房产税由业主负责。共有物业的所有业主共同承担税款，IRAS可以向任何一位追收；家人内部约定谁付款，应另行落实。IRAS通常只向转让通知上排第一位的业主，或HDB主申请人发一份税单。需要改收件人时，准备全体业主的书面同意，向IRAS申请。[缴款责任与共同持有](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/payments) 公民、PR，以及持工作准证、学生准证、家属准证或没有长期准证的外国个人业主，均须按本人持有和使用物业的情况核税。自住优惠的核心是本人拥有并实际居住；公民及PR购买部分私宅的自动办理条件，另见下文。外国个人可用Singpass或合适的Singpass Foreign user Account（SFA）申请自住税率、查单和提交年值异议。[自住条件](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/property-tax-reliefs/lower-property-tax-rates-for-owner-occupied-residential-properties)、[个人业主数码服务及SFA入口](https://www.iras.gov.sg/digital-services/property-owners) 先在myTax Portal的 **View Property Summary** 查本人物业记录，再用 **View Property Tax Notices** 取得税单与估值通知。把房产税参考号码、地址、业主、AV、税率和生效日期放在同一份记录中。房产税的付款参考号码与个人NRIC／FIN用途不同，付款时照该房产税单填写。[2026税单与数码服务](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/2026-property-tax-bill) 购房资格、交易印花税和持有房屋的持续支出，见[购房成本与税费](/book/life/housing/purchase-costs/)。租约是否允许分租、HDB或URA对出租的要求，须另按[租约、入住与退租](/book/life/housing/tenancy/)核对。 ## 年值怎样算，当前适用哪些税率 普通住宅的AV是IRAS估计该物业在市场上可取得的 **全年租金价值** ，不包括家具、陈设和维护费用。IRAS会比较相近物业的租金，并考虑位置、面积、状况等因素；自住房没有租约，也可以评估AV。实际收到的租金或较早签订的租约价格，未必与当期AV一致。[年值的估算方法](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/annual-value) IRAS每年检视年值，物业状况改变也可能重估。收到Valuation Notice，核对新AV及其生效日；不要把年底查到的新值直接套到整年。业主可在View Property Summary免费查看自己物业当前及过去四年的AV。贷款利息、保险、水电或业主实际付出的其他费用，不直接从AV中扣除。[年值查询、生效及支出处理](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/annual-value) 住宅税率按AV **分档累进** 。自2025年1月1日起，自住住宅的年税率如下；每档税率只乘该档部分，再相加。[IRAS现行房产税率](https://www.iras.gov.sg/quick-links/tax-rates/property-tax-rates) | AV部分，单位新元 | 自住税率 | | --- | --- | | 最初12,000 | 0% | | 接着28,000，即12,000以上至40,000 | 4% | | 接着10,000，即40,000以上至50,000 | 6% | | 接着25,000，即50,000以上至75,000 | 10% | | 接着10,000，即75,000以上至85,000 | 14% | | 接着15,000，即85,000以上至100,000 | 20% | | 接着40,000，即100,000以上至140,000 | 26% | | 超过140,000的部分 | 32% | 非自住住宅自2024年1月1日起采用以下档次；一般住宅整套出租、业主不居住的空屋适用这类税率。[非自住住宅税率与空置](https://www.iras.gov.sg/quick-links/tax-rates/property-tax-rates) | AV部分，单位新元 | 非自住税率 | | --- | --- | | 最初30,000 | 12% | | 接着15,000，即30,000以上至45,000 | 20% | | 接着15,000，即45,000以上至60,000 | 28% | | 超过60,000的部分 | 36% | **2026年回扣** 适用于当年自住住宅：HDB为应付房产税的15%；私宅为10%，最多500新元。IRAS自动计算，按实际符合自住条件期间的应付税额调整。年中才获批自住税率，也应查看修订税单中的回扣。[2026回扣条件与期间](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/property-tax-reliefs/) 以下是 **教学虚构算例** ：假设一套普通住宅全年AV为30,000新元、全年符合自住条件，回扣前房产税为`(30,000－12,000) × 4%＝720`新元。若是HDB，2026回扣后为612新元；若是私宅，为648新元。同一AV若全年按普通非自住住宅税率计，税额为`30,000 × 12%＝3,600`新元。实际有年值或使用期间变化时，要按税单分段核算。[税率](https://www.iras.gov.sg/quick-links/tax-rates/property-tax-rates)、[2026回扣](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/property-tax-reliefs/) 商用等其他物业通常按AV的10%计税；获批作酒店、服务式公寓、宿舍或其他特定用途的物业另有分类要求。店屋中的住宅与商业部分可能分别计税；一般住宅兼作家庭办公室，仍要满足HDB或URA对主要住宅用途的要求。改变为非住宅用途，应在改变后15日内通知IRAS。[用途、特殊类别与通知](https://www.iras.gov.sg/quick-links/tax-rates/property-tax-rates) ## 自住优惠什么时候申请、撤回或重申 Owner-Occupier Tax Rates（OOTR）要求业主实际住在该住宅。一个人只能就一处自住住宅享用；夫妻合计也只能一处，即使各自持有、分别住在两套房里。非配偶共同持有多处物业，要按各人实际入住及已经享用优惠的情况核定。[自住资格与共有实例](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/property-tax-reliefs/lower-property-tax-rates-for-owner-occupied-residential-properties) HDB、DBSS以及新EC的买家有自动办理安排。公民或PR购买新建或转售私宅，若本人及配偶没有在另一处住宅享用OOTR，IRAS也会自动应用。收到税单后仍须核实：准备把整套房出租或自己不住的，应撤回；符合自住条件却仍按非自住计税的，用 **Apply/Withdraw Owner-Occupier Tax Rates** 申请，填清实际入住期间并保留证明。[自动办理与主动申请](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/property-tax-reliefs/lower-property-tax-rates-for-owner-occupied-residential-properties)、[申请所需资料](https://www.iras.gov.sg/digital-services/property-owners) 出租房间而业主继续住在屋内，可以保留自住税率。整套出租，则从出租日起撤去OOTR；开始出租后须在 **15日内** 通知IRAS，若租约已经通过e-Stamping盖印，相关资料会传给IRAS，无须重复通知。由租客办理盖印时，向对方取得Stamp Certificate并核对资料。租金增加也有15日通知要求，及时盖印的租约变更可完成相应通知。[出租、涨租及盖印通知](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/your-situation/renting-out-my-property) 自己搬出但没有出租，也须在15日内办理撤回自住税率。暂时因公务或商务在海外，而新加坡住宅继续作为自己的家并且没有出租，IRAS另列可保留OOTR的分支；保留行程、居住及使用安排的证明，有疑问时就实际情况向IRAS确认。[搬出通知](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/your-situation/moving-out-of-my-property)、[临时海外居住的条件](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/property-tax-reliefs/lower-property-tax-rates-for-owner-occupied-residential-properties) 租约结束后自己搬回，须重新申请OOTR。提前终租时，准备双方终止协议、往来确认、HDB来函、水电开户或搬家等适用证明，通过myTax Mail说明结束与入住日期。租客搬走、房子暂时空着并继续找租客，仍按非自住处理。迟发现以前符合优惠的，应尽快申请；退款追溯限于申请年份之前五年。[重新入住、提前终租与退款期限](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/property-tax-reliefs/lower-property-tax-rates-for-owner-occupied-residential-properties) 业主去世前已经享用OOTR的，IRAS通常把优惠延至去世后两年或房屋转让日，两者较早者；期间整套出租会失去优惠。原先没有享用OOTR的出租或空置房，不会因为业主去世而取得这项延续安排。处理遗产者应同时核税单、实际使用及转让计划。[死者名下住宅的自住税率](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/property-tax-reliefs/lower-property-tax-rates-for-owner-occupied-residential-properties) ## 收到税单后怎样付，外籍业主怎样办理 年度房产税通常须在 **1月31日** 前缴清，或按税单列明的到期日办理；其他期间的新通知通常给一个月。用GIRO分期的，核获批计划上的扣款日期和金额。普通GIRO最多十二个月、免利息，年中加入时会按余下月份安排；新增税额也可能改变计划。[缴款期限与GIRO](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/payments) 可从myTax Portal的 **Pay Taxes** 选择PayNow QR或AXS等方式，保留付款凭据后查View Account Summary。不同支付渠道入账有时间差，网银转账通常需三个工作日；核对付款参考号码，避免把同一笔款重复支付。GIRO账户也要留足余额和扣款额度，失败后查看IRAS通知及是否仍有有效分期计划。[2026税单付款说明](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/2026-property-tax-bill)、[GIRO失败后的处理](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/payments/late-payment-or-non-payment-of-property-tax) 没有新加坡政府颁发的身份号码、原工作准证已取消等外国业主，可按IRAS指引申请 **SFA** 办理房产税。准备国民身份证件；没有这类证件时，准备至少六个月有效的护照，以及未用于其他Singpass或SFA申请的个人邮箱和既有税号。已失效的NRIC／FIN仍按指引填原号码。SFA签发后须在90日内激活，设置完成后等一个工作日同步，再登录myTax Portal。[SFA申请、原税号与激活](https://www.iras.gov.sg/digital-services/others/singpass-foreign-user-account-%28sfa%29-for-foreign-individuals) 已有另一机构签发的SFA，也须按IRAS页面为个人或房产税服务提交相应申请，注明现有SFA号码并附原来使用的身份证件。办理受阻、人在海外或付款将到期时，带房产税参考号码、税单日期和错误信息联系IRAS，分别处理登录及税款问题。[SFA跨机构使用](https://www.iras.gov.sg/digital-services/others/singpass-foreign-user-account-%28sfa%29-for-foreign-individuals) 房产税热线为 **1800 356 8300** ，海外拨 **+65 6356 8300** ，周一至五8:00—17:00，公共假日休息，圣诞、新年及农历新年前夕至13:00。手机拨1800可能另有通话费。能登录者用myTax Mail提交个案；没有Singpass、SFA或Corppass者，联络页另列一般房产税和追收问题的表单。[IRAS房产税联络及替代入口](https://www.iras.gov.sg/contact-us/property-tax) ## 暂时付不出税，或已经收到罚款通知 失业、突然医疗支出或收入中断时，尽早在myTax Portal申请GIRO付款安排，并按要求提供收入及困难证明。已有GIRO计划的，使用编辑付款计划功能。保存结果：显示Approved才按获批日程执行；需进一步审理的，IRAS列通常15个工作日，并可能要求补件。[困难付款申请](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/payments/experiencing-difficulties-in-paying-your-tax) 自2026年1月1日起，退休人士住宅延长GIRO计划最多可达 **24个月** 。当前条件包括：自己住在按OOTR计税的房屋内、所有业主都至少65岁、最新可得税务评定中的应评税收入不超过39,000新元，以及该房屋仍有未付房产税。共有物业申请时，请IRAS核定收入条件，按申请声明逐项确认资格。获批后若被发现不符合条件，计划会退回普通期限。[退休住宅延长GIRO条件](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/payments/experiencing-difficulties-in-paying-your-tax) 没有获批付款安排而逾期，未付税额会加 **5%罚款** 。IRAS可向共有人追收，或指定银行、雇主、租客、律师为收款代理。提出年值异议或上诉期间，仍须按期付款；后来税额调低，会相应处理多付税款及罚款。[逾期与异议期间付款](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/payments/late-payment-or-non-payment-of-property-tax) 申请迟付罚款豁免，可用 **Appeal for Penalty Waiver** 。IRAS当前列的条件包括：在罚款通知期限前清偿全部未付税款并已反映在账户，以及此前两个历年没有获过这类豁免。已收到指定银行等追收通知的，核清税款和罚款余额、保存付款记录，并按通知联系经办人；房产税追收热线为 **+65 6356 7012** 。[罚款豁免及追收](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/payments/late-payment-or-non-payment-of-property-tax)、[追收联络](https://www.iras.gov.sg/contact-us/property-tax) ## 认为年值或生效日期有误，怎样提出异议 先找出问题所在。实际自住却被按非自住税率计税，应申请OOTR；觉得AV过高或估值生效日有误，才用 **Object to Annual Value** 。准备物业地址、房产税参考号码、估值通知号码、希望改成的AV或日期、理由及证据。可比较同类物业在对应时期的租金，并说明面积、状况等差异。[AV异议范围与材料](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/object-to-annual-value/1000)、[异议服务所需资料](https://www.iras.gov.sg/digital-services/property-owners) 对新Valuation Notice，须在通知日期起 **30日内** 提出；针对当年Valuation List，也可在当年12月31日前提出相应异议。仅因没有租金收入、房屋空置、税率高或付税困难，不构成降低AV的理由。记录提交日期及回执，按要求补交租赁或物业资料。IRAS详页列住宅异议通常需六个月至一年，复杂案件可能更久；审理期间保持付款安排。[异议时限、理由与处理](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/object-to-annual-value/1000) 对Chief Assessor拒绝或部分拒绝的决定仍有异议，可在书面决定送达后 **30日内** 向Valuation Review Board（VRB）提交Notice of Appeal。当前入口为MOF页面所列FormSG：个人自行办理使用Singpass入口，公司自行办理使用Corppass入口；授权代理可代表个人或公司，按有无Corppass账户选择相应入口。准备决定及税额计算、上诉理由、希望修订的内容、代表和通信地址，以及申请费付款凭据。[MOF现行VRB办理入口](https://www.mof.gov.sg/news-resources/appeal-to-board-of-review/)、[VRB指南第1—3页](https://isomer-user-content.by.gov.sg/153/35e2facf-f4a5-40e5-98c4-dea0dc8e0286/vrb-only-guide-on-how-to-appeal-to-the-valuation-review-board.pdf#page=1) 2025年4月1日起，VRB申请费按争议税额计算：没有争议税额或不超过30,000新元为75新元；超过30,000至250,000为200；超过250,000至100万为400；超过100万为600。按当前官方页面的PayNow Corporate方式缴费，附正确房产税账户备注并保存凭据。不能使用FormSG时，及早向 **vrb@mof.gov.sg** 说明具体困难，取得提交指示。[申请费、付款与无法网上提交，第1—2页](https://isomer-user-content.by.gov.sg/153/35e2facf-f4a5-40e5-98c4-dea0dc8e0286/vrb-only-guide-on-how-to-appeal-to-the-valuation-review-board.pdf#page=1) 提交Notice后，还须准备 **Appellant’s Statement** ，详细列事实、主张和可比租金等证据；通常应在Notice提交后两个月内交。之后按秘书通知参加会议、交换文件或听审。需要延期应及时说明原因并按规则取得对方意见，由VRB决定；逾期补Notice也有专门的理由及无不合理延误要求。VRB可以裁定费用，继续向High Court上诉的期限为决定日起21日，收到决定后应立即评估后续安排。[VRB后续程序、延期、费用及再上诉，第3—5页](https://isomer-user-content.by.gov.sg/153/35e2facf-f4a5-40e5-98c4-dea0dc8e0286/vrb-only-guide-on-how-to-appeal-to-the-valuation-review-board.pdf#page=3) ## 出租房屋或房间，怎样计算租金所得 个人所得税申报的毛租金，包括租客支付的房租及相关家具、维修管理款项，部分房间出租也要申报。没收押金通常计入租金收入，用于修复损坏的支出再按合格费用判断。收入归属到租金 **到期应付的年度** ，不是只数当年银行实际收到的钱。[租金收入范围与归属年度](https://www.iras.gov.sg/taxes/individual-income-tax/basics-of-individual-income-tax/what-is-taxable-what-is-not/income-from-property-rented-out) 普通住宅出租，可按资格选择毛租金 **15%的推定费用** ，再另扣用于购置该出租房产的合格贷款利息；或者申报实际合格费用。只有贷款利息、没有其他可扣出租费用的情形，以及通过新加坡合伙企业或信托持有等情形，不能使用这项15%办法。非住宅物业采用实际费用；有多套出租住宅而选择实际费用的，各套都须按实际费用申报。[15%办法、排除情形与多物业选择](https://www.iras.gov.sg/taxes/individual-income-tax/basics-of-individual-income-tax/what-is-taxable-what-is-not/income-from-property-rented-out) 采用实际费用时，逐项核对应的出租期间和用途。常见合格费用包括相关购房贷款利息、出租期间房产税、火险、恢复原状的维修及日常维护。贷款本金、新增装修或资本改善不能当作这类出租费用扣除。以这套房作抵押借钱，不表示全部利息都可扣；要看借款实际用于哪一处产生租金的物业。[实际费用与贷款用途](https://www.iras.gov.sg/taxes/individual-income-tax/basics-of-individual-income-tax/what-is-taxable-what-is-not/income-from-property-rented-out) 首次出租前的装修和初始修复费用不能扣除。自YA2022起，若在两段租约之间作出合理努力寻找租客，空档期的合格维修、保险、维护及房产税等可按规则申报，保留招租和支出证据。首租或续租的中介、广告、法律及印花税费用，也要核对应期间及租约条件；超过三年的租约等有排除规则。[空档、首租及续租费用](https://www.iras.gov.sg/taxes/individual-income-tax/basics-of-individual-income-tax/what-is-taxable-what-is-not/income-from-property-rented-out) 只出租部分房间且自己住在屋内，实际合格费用须按出租房间数占总卧室数分摊；符合条件也可使用15%办法。选择实际费用时，租约、贷款及账单等记录至少保存五年；使用15%办法无须保存那部分推定费用的逐项收据，但另扣贷款利息仍须保存证明。[房间出租、分摊与记录](https://www.iras.gov.sg/taxes/individual-income-tax/basics-of-individual-income-tax/what-is-taxable-what-is-not/income-from-property-rented-out) ## 在所得税表中申报，并处理共有或出租亏损 个人普通出租收入在所得税表的 **Other Income—Rent from property** 填报，核对预填物业、出租月份、毛租金和费用。共有物业按业主法定份额分配租金所得，不能只因为某人收租或付账而改变归属。每位共有人填表时，应按IRAS指引填 **整处物业的毛租金、整处费用和自己的法定份额** ，由系统计算本人部分。[申报位置、预填与共有填法](https://www.iras.gov.sg/taxes/individual-income-tax/basics-of-individual-income-tax/what-is-taxable-what-is-not/income-from-property-rented-out) 出租亏损不能直接抵工资，也不能结转至以后年度。IRAS允许在全部相关物业均按市场租金出租的条件下，用同一年度一处物业的租金亏损抵另一处的租金所得。通过合伙企业持有、以物业经营为业务或有住宅兼商业用途时，需改按相应申报和费用规则处理。[租金亏损、合伙与用途分支](https://www.iras.gov.sg/taxes/individual-income-tax/basics-of-individual-income-tax/what-is-taxable-what-is-not/income-from-property-rented-out) 租金最后按个人适用的所得税制度计算；居民身份、YA与所得年度见[个人所得税申报](/book/work/tax/personal-tax/)。发现以前漏报或多扣费用，应按[更正、披露与税单争议](/book/work/tax/corrections-disputes/)整理各年度租约、应付租金和费用，提交更正后追踪修订税单及付款。 ## 出售、拆建或大修前，把税务衔接安排好 出售前核全年房产税和未付余额；仍有GIRO分期的，与律师安排余款及买家应分担金额。按交割日期分摊税费通常由律师或HDB人员协助，属于买卖双方安排，IRAS不负责裁定双方如何分摊。符合自住优惠却未申请的，应至少在转让前六周提出；失去业主身份后，IRAS不再受理这项申请。[出售前税款、分摊及优惠](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/your-situation/selling-my-property) 律师通常在转让后一个月内向IRAS提交Notice of Transfer；HDB转让则由HDB通知。超过一个月仍收到原物业税单，先查转让通知是否已办。取消扣款前清偿逾期税款；一个GIRO同时支付多处房产或其他税种时，联系IRAS撤去出售物业对应的部分。打算取消下月扣款，应至少在月底前一周通知。[转让通知与GIRO衔接](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/your-situation/selling-my-property) 有地住宅拆除重建后，土地AV一般按估计永久地契市值的5%计算，并按非住宅10%税率课税，税额可能上升。IRAS另设两种自住重建减免：在原地拆旧屋建新屋，以及在空地新建一栋自住屋。两者都要求施工期间土地无人占用、不收租费，本人和配偶没有在另一处享用OOTR，并在TOP或CSC后实际自住至少一年；空地新建还要求土地AV低于108,625新元。[两种重建减免的完整条件](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/property-tax-reliefs/property-tax-remission-building-residential-landed-property-in-singapore) 两类减免最多两年，但起算点不同：原屋拆建从土地评税日或建造图则提交日两者较晚者起；空地新建从图则提交日起，均截至TOP或CSC较早日期，最长两年。收到邀请者在指定期间用Apply for Land Remission；没有邀请或电子窗口已关闭，可从主管页面选对应场景的FormSG。申请最迟须在TOP或CSC起30日内提交，未履行条件会撤销减免并追缴差额。一般增改建（A&A）若原已享OOTR且完工后继续自住，另有延续安排，应把工程性质和入住计划交IRAS核对。[减免期间、申请及增改建](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/property-tax-reliefs/property-tax-remission-building-residential-landed-property-in-singapore) --- 反链： - [非自愿失业后的求职援助](/book/work/employment/jobseeker-support/) - [个人税务、跨境收入与税单处理](/book/work/tax/) - [中英术语与本地用语](/docs/glossary/) - [新加坡公民](/docs/profiles/citizen/) - [永久居民 PR](/docs/profiles/pr/) - [长期离开新加坡与返回](/docs/routes/long-leave-return/) - [税单有误或暂时付不清](/docs/routes/tax-problem/)