# 租房：从核验房源到拿钥匙入住 > 按 HDB 与私宅、整套与房间核验租住条件，谈清租约和费用，完成印花税、租客登记与交接。 --- LLMS 索引： [llms.txt](/llms.txt) --- 租房先确认自己能合法住进这套房，再谈租约和付款。看房时至少核对业主、代理、房屋用途、允许入住的人数和租期；签约后还要完成适用的出租批准或登记、印花税及房屋交接。拿到钥匙之前，把这些证明和双方签署的租约保存齐全。 ## 先确定哪一类房屋适合自己 HDB 是组屋，私人住宅包括公寓和有地住宅。出租整套与出租房间的条件不同；广告中的“主人房”“普通房”也不能代替房屋类别和批准记录。 | 房屋 | 租期与人数要点 | 看房前向业主确认 | | --- | --- | --- | | HDB 整套 | 每次申请至少六个月。一、二房式最多四名租客；三房式六名；四房式及以上符合临时放宽条件时最多八名 | 业主是否获准整套出租、自己的姓名能否列入批准，以及适用的非公民配额 | | HDB 房间 | 同样至少六个月。三房式最多出租一间卧室，四房式及以上最多两间；一、二房式不得出租卧室 | 业主及获准居住者是否继续同住，整户人数是否合规 | | 私人住宅 | 至少连续三个月；通常最多六名互无亲属关系的人居住。面积至少 90 平方米、业主完成临时授权的住宅可放宽至八名 | 房屋是否获准作住宅、面积、业主授权证明及公寓管理处入住要求 | HDB 的人数计算包含出租房间时同住的业主与获准居住者。HDB 较大户型和合资格私宅的八人放宽措施目前延至 **2028 年 12 月 31 日** 。私宅的同一家庭另有人数规则，家政工可计入家庭成员；家庭再与外人同住时，仍要核对总人数。[MOM 住宅类型与人数表](https://www.mom.gov.sg/passes-and-permits/work-permit-for-foreign-worker/housing/various-types-of-housing)、[URA 私宅出租规则](https://www.ura.gov.sg/guidelines/property-and-business-owners/property/renting-property/)、[gov.sg 组屋出租说明](https://www.gov.sg/explainers/renting-out-your-hdb-flat/) 住几周或一两个月的访客，应找酒店或符合其经营条件的服务公寓。普通私人住宅不能按日、按周出租，组屋也不能拿来短租。私人住宅租约达到三个月，仍须另行满足自己的合法停留条件。[URA 短期住宿说明](https://www.ura.gov.sg/guidelines/property-and-business-owners/property/short-term-accommodation/) ## HDB 租客按身份再核对一遍 公民和 PR 可以进入公开市场租房的资格核对程序。外籍租客须持合资格准证，例如 Employment Pass、S Pass、Student’s Pass、Dependant’s Pass 或长期探访类准证，并核对至少六个月有效期的要求；短期访客不属于这些准证类别。租期内也必须保持合法居留。[gov.sg 租客条件](https://www.gov.sg/explainers/renting-out-your-hdb-flat/)、[CEA 出租组屋核验表](https://isomer-user-content.by.gov.sg/71/cfa91335-48f0-4cc4-af70-c63e1e978b18/Checklist%20for%20Landlord%20or%20Property%20Agent%20of%20Landlord%20for%20Renting%20of%20HDB%20Flat.pdf) Work Permit 要再看国籍和行业： - 马来西亚籍员工可按条件租整套或房间。 - 非马来西亚籍服务业员工可按条件租整套或房间。 - 非马来西亚籍制造业员工只能租 HDB 房间，不能租整套。 - 非马来西亚籍建筑、海事船厂及加工行业员工不在可住 HDB 的类别内，应由雇主按 MOM 要求安排合规住所。 这一分支依据 [MOM 外籍员工可住的住宅类型](https://www.mom.gov.sg/passes-and-permits/work-permit-for-foreign-worker/housing/various-types-of-housing)。雇主提供住房时，也要核对地址登记，不能只凭公司已经付租金就搬入。 若自己或拟入住成员已经是 HDB 业主、获准居住者、公共租赁组屋租户，或涉及尚未满足最低居住年限的执行共管公寓（EC），先让 HDB 核对该家庭情况。一般身份条件通过，并不等于这些已有住房关系已获准。gov.sg 对 HDB 业主租用另一套组屋列有离婚、合法分居等特定情形及原房出租要求。[已有住房者的限制](https://www.gov.sg/explainers/renting-out-your-hdb-flat/) 整套 HDB 若租给非马来西亚籍的非公民，包括 PR，会受非公民配额约束；出租房间不适用这一配额。业主必须先查这套房当时是否有名额，并取得 HDB 的出租批准。PR 业主不能出租整套 HDB；Plus、Prime 组屋也不能整套出租。出租房间时，业主及所有获准居住者须继续住在该单位。[gov.sg 业主条件与配额](https://www.gov.sg/explainers/renting-out-your-hdb-flat/) ## 核对房源和收钱的人 联系代理时，把广告上的 **电话号码** 放进 CEA Public Register 查询，核对该号码确实属于登记代理。只看姓名、照片、登记号码或对方发来的证件图不够；诈骗者可以冒用这些资料。先实地看房、见到代理，再决定交易；不要付“看房费”或为预约看房先转订金。[CEA 租房诈骗防范](https://www.cea.gov.sg/consumers/rental-scams/) 看房时请对方出示业主身份与房屋所有权资料，核对地址和租约上的出租人。租组屋还要核对 HDB 确认的出租资格；租私宅则核对获准住宅用途。公司持有的房屋，要核对公司资料和产权对应关系。[CEA 组屋租客核验表](https://isomer-user-content.by.gov.sg/71/1e36878a-360d-4648-8464-19653e60d477/Checklist%20for%20Tenant%20or%20Property%20Agent%20of%20Tenant%20for%20Renting%20of%20HDB%20Flat.pdf)、[私宅租客核验表](https://isomer-user-content.by.gov.sg/71/f886abea-03b1-45d9-a81c-8026cad97507/Checklist%20for%20Tenant%20or%20Property%20Agent%20of%20Tenant%20for%20Renting%20of%20Private%20Residential%20Property.pdf) 若私宅要住七、八名互无亲属关系的人，要求业主提供 URA 授权成功的确认邮件；付款收据本身不代表获准，租客也不能直接向 URA 查询该私宅是否已登记。[URA 临时人数上限 FAQ](https://www.ura.gov.sg/guidelines/property-and-business-owners/property/renting-property/temp-faqs/) 支付租金和押金时，核对业主收款信息，用可追踪的转账方式并写明用途。HDB 租赁中，代理不得经手租金和押金；代理佣金支付给其所属地产代理公司。同一交易中，代理只能代表一方并向该方收佣。[CEA 委托代理注意事项](https://www.cea.gov.sg/consumers/engaging-a-property-agent/what-to-take-note-of-when-engaging-a-property-agent/) ## 签约前把钱和责任写清 租约至少列明实际入住人员、整套或具体房间、租期、月租、付款日期及账户。再逐项谈清以下内容，尤其不要把口头允诺留在合同外： | 项目 | 要写清的问题 | | --- | --- | | 押金 | 金额、可扣款情形、退还时间、扣款凭据；不能自行假定押金抵最后一期租金 | | 水电、网络及空调 | 谁开户、谁缴费、合租怎样分摊，有没有使用限制和保养责任 | | 维修与入住房况 | 小额维修由谁承担、每次上限、报修方式、入住后多久报告原有缺陷 | | 提前结束租约 | 离职、准证变化、调离新加坡时能否解约，最早日期、通知期、证明与费用 | | 房间生活安排 | 哪些空间可用，访客、烹饪、清洁和钥匙的具体约定 | | 交接 | 家具设备清单、数量及状况、钥匙和门禁卡、起租日及交房日 | CEA 提供的租约模板可以帮助逐项检查，但采用与否及具体条款由双方协商。模板里的押金月数、维修金额和提前解约条件留有空格，不能把市场习惯当作法定统一标准。[CEA 组屋租约模板，2024 年版本](https://isomer-user-content.by.gov.sg/71/3365593d-ea3c-4cf8-903c-8d1ff5e22f7d/Tenancy%20Agreement%20Template%20for%20HDB%20Flats.pdf) 若委托自己的代理，工作开始前就谈妥佣金、服务范围、是否独家及 GST，并签相应代理协议。CEA 不规定统一佣金比例；只有已登记 GST 的公司才能按规定收 GST。普通代理工作通常到租约签署和交房为止，入住后的物业管理须另作约定。[CEA 租赁代理服务说明](https://www.cea.gov.sg/consumers/engaging-a-property-agent/renting-or-renting-out/) ## 印花税怎样办到完成 先看租约由谁承担印花税；合同没有写明时，租赁印花税由租客承担。在新加坡签署的文件通常须在签署后 **14 天内** 办理；境外签署的文件须在新加坡收到后 **30 天内** 办理。双方签署日期不同，以第一次签署日期判断。[IRAS 谁付印花税](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/basics-of-stamp-duty-for-property/who-should-pay-stamp-duty)、[IRAS 签署与期限 FAQ](https://ask.gov.sg/iras/questions/cm5nfk8ki002j48aoydvnxvn8?from=relatedquestions) 年均租金不超过 S$1,000 的租约豁免租赁印花税；超过这一数额时，租期四年或以内按租期总租金的 **0.4%** 计算，超过四年或无固定期限则按四倍年均租金的 0.4% 计算。计税租金采用合同租金与市场租金中的较高者，家具、维护费用也计入，GST 不计入；税额向下取整至元，最低 S$1。[IRAS 租赁印花税计算](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/renting-a-property) **教学虚构算例：** 合同及市场月租均为 S$3,000，租期两年，没有其他应计入费用，总租金为 S$72,000，印花税为 S$288。这个例子只示范算法，不代表某一区的租金。 办理时准备签妥的租约，从 [IRAS Stamp Duty 数字服务](https://www.iras.gov.sg/digital-services/stamp-duty) 进入 myTax Portal，选租约盖印服务，按合同填写并核对资料，取得应缴金额及文件编号，再完成缴款。 **成功缴款后取得 Stamp Certificate，保存证书和租约，才是这一环节完成的凭证。** [IRAS 操作指南](https://www.iras.gov.sg/docs/default-source/stamp-duty/pdf-guide---stamp-lease-and-tenancy.pdf?sfvrsn=fedb104e_23) 没有 Singpass 的外籍个人可申请 Singpass Foreign user Account（SFA），也可请本地代表，例如业主或代理代办。需要现场帮助时，可到 IRAS Taxpayer & Business Service Centre 使用电子服务机，先在官方页面核对时间并预约。请代办者交回实际 Stamp Certificate，不要只留一张转账截图。[IRAS 盖印渠道及外籍个人入口](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/basics-of-stamp-duty-for-property/e-stamping-and-where-to-e-stamp-documents) ## 入住当天核对什么 租 HDB 时，确认出租获批、自己的姓名已登记，索取批准文件及书面租约。外籍员工可按 MOM 页面所列的 HDB 服务核对是否已登记为租客；私宅虽无需向 URA 逐人登记租客，外籍员工仍有 MOM 住址登记要求，必要时由业主先处理 Foreign Worker Tenant Enquiry Service 的声明或旧租客记录。[MOM 登记与入住核对](https://www.mom.gov.sg/passes-and-permits/work-permit-for-foreign-worker/housing/various-types-of-housing) 交房时与业主逐件核对清单，拍下原有污损、故障和表读数，试用钥匙、门禁及主要设备，把发现的问题写入房况记录并请双方确认。按租约约定的期限报告遗漏缺陷，保留沟通、修理和付款记录；CEA 模板附有家具清单与房况记录可供使用。 出现以下情况，应先解决再入住或继续付款：业主不能提供出租批准；应登记的人未能登记；人数超过允许上限；合约身份、房屋或收款人资料对不上。请业主说明具体原因并取得相应机关确认，不接受“先住进去以后补”的口头安排。若怀疑诈骗，保存广告、电话号码、聊天和转账记录，可拨 ScamShield **1799** 咨询；已经受骗则报案。[CEA 防骗与求助说明](https://www.cea.gov.sg/consumers/rental-scams/) 紧急危险的求助方式见[紧急求助](/book/rights/safety/emergencies/)。 --- 反链： - [怎样比较新加坡的生活圈](/book/foundations/geography/island-neighbourhoods/) - [入住以后：维修、续租、退房与押金](/book/life/housing/tenancy/) - [签约之前：主体、总价、条款与签名](/book/rights/contracts/before-signing/) - [家庭预算：让每月收入接得住日常与意外](/book/work/finance/household-budget/) - [中英术语与本地用语](/docs/glossary/) - [学生](/docs/profiles/student/) - [短期访客](/docs/profiles/visitor/) - [工作准证持有人](/docs/profiles/worker/) - [准备结婚与共同生活](/docs/routes/getting-married/) - [准备升学与学费资助](/docs/routes/higher-study/) - [准备离职、换工作或离境](/docs/routes/leaving-job/) - [准备租房与搬家](/docs/routes/renting/)