# 买私人住宅：产权批准、合同与交房 > 分清私人公寓、分层地屋与有地住宅的购买条件，安排外国人产权批准、产权核查、新售或二手合同、付款及交房后的缺陷处理。 --- LLMS 索引： [llms.txt](/llms.txt) --- 买私人住宅，先确认房型与每名买家的产权资格，再核贷款、税和现金，最后才承诺付款。普通私人公寓与有地住宅的外国人规则不同；开发商新售与二手住宅的合同也不同。交钥匙、可以入住、完成法律买卖和登记产权各有文件与日期，要分别确认。 ## 先用房型与身份判断是否要 SLA 批准 Residential Property Act（RPA）下， **不是新加坡公民（SC）的个人，包括 PR，属于 foreign person** 。工作、学生、家属准证或访客身份，不会把一个外国个人变成公民买家；审批、融资和在新加坡停留的安排分别核。[SLA：foreign person 的定义及房型规则](https://www.sla.gov.sg/regulatory/foreign-ownership-of-property/) | 房型 | SC 个人与外国个人的产权选路 | | --- | --- | | 普通私人 condominium unit 或 flat unit | 外国个人可在无需 RPA 批准的类别购买；SC 不按 foreign person 分支申请 | | 在 **获批准 condominium development 内** 的 strata landed house | 外国个人无需 RPA 批准；先核项目获批性质，不能只看广告写“cluster house” | | 排屋、半独立屋、独立屋、住宅空地，或不在获批准 condominium development 内的 strata landed house | 外国个人须取得 SLA／LDAU 批准；PR 也须申请 | | Sentosa Cove 有地住宅 | 外国个人仍须批准，并适用该类别的专门条件 | | EC、HDB 或其他带有专门制度的物业 | SLA 的“无需 RPA 批准”不能代替 HDB 购房资格；先按该物业的主管规则判断 | SLA 还把非商业用途店屋、工人宿舍／serviced apartments、商住混合物业等列为须批准的类别。这些物业的批准用途、分层形式及可住部分要查原记录。[SLA：须批与免批类别](https://www.sla.gov.sg/regulatory/foreign-ownership-of-property/) 共同买家逐人核国籍／PR 状态和所购权益。SC 配偶或亲属一起买，不能替外国共同买家省略其适用的 RPA 审批；拟用信托、替未成年人持有或购买后改变份额，也先由律师核产权与税务文件。ABSD 的 FTA 待遇属于税务分支，不能拿来代替 SLA 批准。[SLA：外国自然人及变更条件](https://app.sla.gov.sg/ldau1/Application/FAQs.aspx)、[购房税与资金安排](/book/life/housing/purchase-costs/) 产权安排完成后，工作／学生／家属准证持有人与访客仍按自己的准证及停留期限安排居住。搬进自有住宅前，也核地址更新、续准证及家庭成员各自条件。[身份与制度资格](/book/life/documents/status-and-eligibility/)、[准证管理与地址变动](/book/life/documents/pass-management/) ## 外国个人买有地住宅：先求批准，再行使 OTP 一般受限住宅申请逐案审核，SLA 列出的考量包括成为 PR 至少五年，以及对新加坡的特殊经济贡献，例如在新加坡纳税评估的就业收入。达到其中一项或两项，仍不等于已获批；非 PR 或特殊房型，应先向 Land Dealings Approval Unit（LDAU）确认可申请的类别与材料。[SLA：审批考量](https://www.sla.gov.sg/regulatory/foreign-ownership-of-property/) 尚未找到具体物业，也可以申请原则批准。原则批准后，须在批准信日期起 **一年内** 提交拟买物业资料；逾期失效，要重新申请，不能延长原原则批准。主管一般从资料齐全时起约 30 个工作日评估，复杂或补件案件可能更久。[SLA：原则批准与评估时间](https://app.sla.gov.sg/ldau1/Application/FAQs.aspx) 办理顺序是： 1. 从 [SLA 外国产权页](https://www.sla.gov.sg/regulatory/foreign-ownership-of-property/)进入 LDAU 在线申请，按本次清单备身份、居住及经济贡献等材料。 2. 收到批准后，核具体物业、买家、持有份额、用途、处置及建设条件。原则批准仍须按要求补具体物业资料。 3. 把批准与 OTP 交律师核对， **取得所需批准后才行使 OTP** 。SLA 更建议在订立购买合约前求批，避免未获批时损失已付款项。 贷款获批或已采用买卖合同，都不能代替 LDAU 批准。线上办理受阻，或物业及家庭条件不明，可向 LDAU 查询，主管页列电话 **6478 3444** 。[SLA：申请入口及联系](https://www.sla.gov.sg/regulatory/foreign-ownership-of-property/)、[SLA：签约与 OTP 前须核的批准](https://app.sla.gov.sg/ldau1/Application/FAQs.aspx) ### 普通受限地屋与 Sentosa Cove 分开核条件 普通外国个人受限住宅的 FAQ 列：一般地块不超过 15,000 平方英尺、且不在 Good Class Bungalow 区域；超出者面对更严格资格评估。批准条件包括本人及家庭自住、不能整屋或部分出租、不能未经书面批准分割物业，以及五年内不得处分。五年通常从法律完成购买日算；在建物业从 TOP 或 CSC 发出日中较早者算。住宅空地获批后，建设也有从批准通知起三年的条件。[SLA：普通受限住宅的面积、用途和期限](https://app.sla.gov.sg/ldau1/Application/FAQs.aspx) Sentosa Cove 的 FAQ 则单列土地面积不超过 **1,800 平方米** 、本人及家庭自住、不得出租等条件，换购时须在新物业法律完成购买日前处分既有受限物业，按实际批准信逐条核。[SLA：Sentosa Cove 的专门条件](https://app.sla.gov.sg/ldau1/Application/FAQs.aspx) 普通受限地屋换购，还须先符合既有物业的五年不处分条件；获准新购后，旧物业的处分期限按新房状况区分：现房通常须在新购法律完成当日或之前处分；楼花通常从 TOP／CSC 中较早者算三个月；已获 TOP 但尚无独立产权的房，则按卖家交付空置房屋日起算三个月。无法满足批准信条件或拟改份额、重建、延后处置，要先向 LDAU 申请变更；不能只凭交易双方同意延后。[SLA：换购与变更批准条件](https://app.sla.gov.sg/ldau1/Application/FAQs.aspx) ## 家庭已有组屋、DBSS 或 EC，先核原房条件 名下有 HDB、DBSS 或 EC，购买私人住宅前先核原房的最低居住年限（MOP）。MOP 不能简单从房龄或交屋年份估算；HDB 组屋的计算会扣除不居住、整屋出租或违反租约等期间。准备买楼花，也先核现在是否已经可以承诺购买，不要等新项目交钥匙才查。[URA：原有住房的 MOP](https://www.ura.gov.sg/guidelines/property-and-business-owners/property/buying-property/)、[HDB：怎样计算组屋 MOP](https://www.mynicehome.gov.sg/get-started/hdb-flat-types-classification-guide/) 把所有业主、配偶及列名家庭成员的身份、角色、原房类型和实际 MOP 结果交 HDB 核对。 **有 SC 业主的家庭** ，如计划保留组屋，购买前确认是否可以继续保留、谁须居住及有无出租资格；保留产权与获准出租分别办理，不能因为可以买私人公寓就预算整屋出租。[HDB：取得私人物业的核对入口](https://www.hdb.gov.sg/managing-my-home/home-ownership/acquiring-private-property) **HDB 归类为 PR household 的家庭** ，尤其要先安排原组屋处置。2013 年 1 月 12 日起的联合主管政策明确，该类家庭取得新加坡私人住宅后须卖掉 HDB 组屋：现房从法律完成购买起六个月，楼花从 TOP 或 CSC 中较早者起六个月；即使提前转售该楼花，也不能据此免除原政策中的处分要求。购买前让 HDB 确认本次家庭分类、涉及人员、须通知时点与实际处分日期，再安排合同。[主管原政策：PR 家庭取得本地私宅后的处置](https://isomer-user-content.by.gov.sg/153/2a8162af-c693-457b-a246-f6dd63c6feb3/annex-iii.pdf) EC 有自己的购买、MOP 与转售身份条件，新 EC 也不能当普通私人公寓直接套资格。核具体项目及原有住房条件，再决定买新 EC、二手 EC 或普通私宅。[HDB：EC 资格与各项目入口](https://www.hdb.gov.sg/buying-a-flat/executive-condominiums/eligibility) ## 看房与承诺付款前，核文件和资金 尽早找负责 conveyancing（产权转移）的律师，说明买家身份、现有住房、贷款、CPF 和是否要 RPA 批准。银行贷款也问清可用律所及放款条件。预算先列 BSD／ABSD、必须支付的现金、获准 CPF、贷款和预期旧房所得，再定可承诺的房价。[CEA：私人住宅买家的检查表](https://www.cea.gov.sg/consumers/transacting-on-your-own/buying-or-selling-a-private-residential-property/)、[购房税、现金、CPF 与贷款](/book/life/housing/purchase-costs/) 查清以下内容并保存原件或可核记录： | 核查项目 | 要取得的文件或答案 | | --- | --- | | 卖家与产权 | 卖家姓名及出售权限；产权、年期、剩余租期、caveat／抵押或其他权益；代理授权、遗产或破产等特殊情况 | | 物业本身 | 实际地块／分层单位、批准用途和图则、未经批准的改建、家具及附属设施是否包括在售价中 | | 已有租客 | 租约、到期日、押金及交接；合同是空置交付还是连租约出售 | | 管理与费用 | MCST 管理费、未付费用、物业税、拟进行工程及分摊；把入住后的固定支出纳入预算 | | 本次合同与资金 | 买家姓名、所购份额、OTP／买卖协议版本、行使及付款日期、贷款／CPF 放款条件与 RPA 批准 | 这些是 CEA completed private property buyer checklist 的核查方向。[CEA：已完成私人住宅买家原件清单](https://isomer-user-content.by.gov.sg/71/3e471684-fbdd-4134-b8ff-087984cf47e0/Checklist%20for%20Buyer%20for%20Sale%20of%20Completed%20Private%20Residential%20Property.pdf) 产权查询可从 SLA 的 INLIS 及 Land Titles Search 入口处理。地址只是辅助，要与 Lot Number、Survey District 或 Title Number 对上；记录不在线上时，SLA 也列出人工查询路径。线上访问或身份安排受阻，就让律师办理查询，或按 SLA 指引查纸本／未电脑化记录。[SLA：产权查询与线下记录](https://www.sla.gov.sg/regulatory/property-ownership/land-titles-search/) 已有或拟做的改建，向卖家要 approved plans，必要时用 URA 的 DC15 查询规划记录。未经批准的工程或用途，取得物业后可能成为买家的责任；安排复核及合同处理，再决定是否接受。[URA：批准图则与未经批准工程](https://www.ura.gov.sg/guidelines/property-and-business-owners/property/buying-property/) ### 核代理本人，也配合真实交易的资料查核 自己交易或聘代理都先核产权及合同。聘代理时，用对方实际联系或广告的 **电话号码** 查询 CEA Public Register，再对姓名、注册、所属公司和相关记录。真实注册姓名与号码可能被冒用，不能只看别人发来的代理卡。[CEA：核登记与联系电话](https://www.cea.gov.sg/consumers/engaging-a-property-agent/check-if-your-property-agent-is-registered/) 私人住宅购买协议前，代理须查核客户及没有自聘代理的另一方，包括身份、出生日期、国籍、职业等资料与证据；某些交易还要核资金或财富来源。确认接收方身份和用途，再经其正式渠道提供所需材料；可以向代理公司询问资料保护政策。拒绝提供法定所需信息，可能使交易无法推进。[CEA：客户及无代理交易另一方的查核](https://www.cea.gov.sg/regulatory-matters/preventing-money-laundering-proliferation-financing-and-terrorism-financing/) ## 买开发商新售住宅：按许可、文件与付款阶段走 拟建出售超过四个住宅单位的开发商，一般须先有房屋发展销售许可及获批建造图则，才可出售；持牌开发商须使用规定 OTP 与 Sale and Purchase Agreement（S&PA），修改须先获 Controller of Housing 批准。项目取得 CSC 且全部单位已有独立产权、开发商解除许可管理（de-licensed）后，其 **剩余未售单位** 的新售不再强制使用这套标准合同。[URA：Home Buyers’ Guide 第 1—3 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf) 四单位或以下的项目，先逐项审自己的合同：付款阶段、缺陷期、交房与完成买卖的期限、迟延或不符规格的救济。此类开发商不强制把房款存入该指南所述项目账户，尤其要核尚未开工或工程很早期就到期的大额付款及开发商财务情况。[URA：小规模项目须核的合同与资金，第 13 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf) ### 付 booking fee 前，读完具体单位资料 取得位置图／总平面图／单位平面图、strata area（分层面积）构成、规格、停车位安排、share value（份额价值）、预计管理费及获准合同修改。strata area 可含阳台、空调台或 void 等部分，实用室内空间不能只凭总面积广告判断；样板间的布局、材料或赠送物品，也核是否已写进本单位合同。[URA：应提供的单位与合同资料，第 4—6 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf) 开发商在收取 booking fee（选房订金）、发 OTP 前也有 CDD（客户尽职审查）／必要的加强查核要求。按真实清单提供买家及资金资料，留存交付记录和确认的单位资料；没有完成所需查核，不能把交订金当作已经保证取得单位。[URA：新售交易资料查核，第 6 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf) ### OTP 和 S&PA：从实际交付日期算期限 持牌新售的一般流程如下：[URA：booking、行使 OTP 与付款，第 7 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf) 1. 选定单位并付房价 **5%—10% 的 booking fee** ，取得 OTP。核全体真正买家姓名；OTP 不能转让，只有所列 intending purchasers 可行使并签 S&PA。 2. 开发商须在 OTP 日期起 **14 天内** ，向买家或其律师交付 S&PA 及原件或副本产权文件。 3. 一般在这些文件交付后 **三周内** 行使 OTP：签署并交回全部 S&PA，缴清房价 20% 扣除已付 booking fee 后的余额。开发商可以同意把该余额付款延至 OTP 日起八周内，不能自行把这当成自动延长期。 4. OTP 未在期限内行使，开发商可没收 **booking fee 的 25%** 并退回 75%；不是房价的 25%，也不是承诺全部订金可退。决定不行使，可以按指南书面通知开发商。 签 S&PA 前，分清合同 vacant possession date、销售材料的预计 TOP、工程付款表及法律完成日期。开发商合同中的交房期限具有合同意义，广告预计日期不能替代它；拟更改规格或附加免费项目，也要求书面列入文件。[URA：S&PA 与交房日期，第 8 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf) 后续工程付款依合同及完成相应工程的 Qualified Person 证明安排，提前把贷款和 CPF 释放日期对上。价款或利息到期后超过 14 天仍未付，开发商可能按 S&PA 解除合同，并有没收房价 20% 及追索利息的后果。收到付款或违约通知，立即交律师处理，别把逾期付款与“未行使 OTP”时的订金规则混用。[URA：工程付款、逾期与解除，第 9 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf) ## 买二手私人住宅：按自己签的合同办理 CEA 提供私人住宅 OTP 和 S&PA 模板，但供交易双方自愿采用、按需要协商。其二手 OTP 的 option money、行使截止日、deposit、完成日期等有填写位置，附加条款也要审；不能把惯常的“1%＋4%”“两周”当作所有私人二手交易的统一法定期限。[CEA：私人住宅自行交易及模板](https://www.cea.gov.sg/consumers/transacting-on-your-own/buying-or-selling-a-private-residential-property/) 采用 CEA OTP 模板时，行使方式包括签接受书、按约向卖家律师递交并付约定 deposit；不行使可能没收 option money，但须连同合同中的条件条款判断。若双方采用别的版本，以自己签妥的文件核截止、付款、法律查询、批准条件和解除后果。外国受限住宅仍先取得所需 LDAU 批准，再行使 OTP。[CEA：OTP Version 1.2 原件](https://isomer-user-content.by.gov.sg/71/3dd19d9d-6017-4cf0-b07f-1e3aff65c7ff/Option%20to%20Purchase%20for%20Private%20Residential%20Property.pdf)、[SLA：外国买家签约与批准](https://app.sla.gov.sg/ldau1/Application/FAQs.aspx) 把空置交付或连租约出售、所含家具、未经批准工程的处理、费用分摊、卖家代理权与法律查询结果写清。款项按合同指定的合法收款人与方式支付，变更账户或收款指示时通过已核的律师／交易方渠道再确认，并保留收据。合同采用调解条款，也核它是否保留及适用的机构。[CEA：私人住宅 S&PA Version 1.2 原件](https://isomer-user-content.by.gov.sg/71/673ef193-daad-489f-b44b-82d4c53ae291/Agreement%20for%20the%20Sale%20and%20Purchase%20of%20Private%20Residential%20Property.pdf) 法律完成前，与律师核最终结算、贷款、CPF、印花税、交接日期及尚未解除的产权负担。收楼按合同约定查房、钥匙、家具、表计及租约／押金交接，留双方确认；有差异先记录，再按合同处理。[CEA：已完成私宅交易核查清单](https://isomer-user-content.by.gov.sg/71/3e471684-fbdd-4134-b8ff-087984cf47e0/Checklist%20for%20Buyer%20for%20Sale%20of%20Completed%20Private%20Residential%20Property.pdf) ## 新房交接、缺陷与产权完成分别收文件 TOP 是有关建筑获准使用的阶段，不等于本单位已经完全没有合同缺陷，也不等于买家已取得登记产权。取得交屋通知，核到期付款、实际空置交付、管理费起算日及缺陷期；本人在海外或迟领钥匙，不宜自行假定这些日期全部延后。[URA：TOP、交接与缺陷，第 10—11 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf) 持牌新售 S&PA 下，缺陷责任期一般为 **12 个月** ，从实际空置交付日，或收到“TOP 已发出且有关基础设施工程已完成”通知后的第 15 天，取较早者。发现单位、共用部分或项目缺陷，拍照、记录位置并按 S&PA 书面要求修复；开发商应在收到要求后一个月内处理。[URA：缺陷期与通知，第 11 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf) 届时仍未修好，按 S&PA 的程序核自行修复、费用和从 Singapore Academy of Law 代持款扣除的条件，并送达所需扣款通知。先让律师核程序和证据，不凭一份报价就自行少付工程款。共用部分的管理与其他住户问题，也可按[公寓管理及邻里程序](/book/life/housing/neighbours/)分流。[URA：缺陷未修的合同处理，第 11 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf) 按 URA 所示标准合同，开发商须最迟在 **S&PA 所定日期与实际空置交付后三年中的较早日期** 发出 Notice to Complete。收到通知后 14 天内完成买卖，并取得适当转移文件及产权证书；开发商未在 S&PA 所定期限发出通知时，买家可按合同公式申索约定赔偿。Land Titles System 下，登记才使土地权益转移生效；与律师确认本物业的登记结果及结算，分别保存产权、贷款、税证、付款和交屋文件。[URA：Notice to Complete、期限、赔偿与证书，第 11 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf)、[SLA：产权登记](https://www.sla.gov.sg/regulatory/property-ownership/sla-land-titles-registry/) 开发商延迟交付、完成产权或修复缺陷，先依合同发通知、保存回应，再让律师核赔偿及下一步骤。URA 建议先与开发商协商，必要时考虑法律意见和调解。[URA：开发商合同争议，第 12 页](https://file.go.gov.sg/home-buyers-guide-full.pdf) --- 反链： - [签约之前：主体、总价、条款与签名](/book/rights/contracts/before-signing/) - [中英术语与本地用语](/docs/glossary/) - [永久居民 PR](/docs/profiles/pr/)